Lakásbérleti szerződés: ezeket az alapfogalmakat mindenkinek ismernie kell!

Albérlet, lakásbérlet

Az első a bérlés típusa. Nagyon elterjedt Magyarországon az albérlet fogalom helytelen használata. A lényegi különbség, hogy lakásbérlet esetében a tulajdonostól, míg albérlet esetében egy főbérlőtől béreljük az ingatlant, amit ő szintén bérel a tulajdonostól. Tehát a bérlő jogviszonya állandó, a bérbe adó jogviszonya viszont ennek függvényében eltérő. Ha a bérlő a tulajdonos tudta nélkül adta albérletbe az ingatlan egészét vagy részét, ez szerződésszegésnek minősülhet, és a tulajdonos felbonthatja a bérleti szerződést, ami az albérleti szerződés megszűnésével is jár.

Tulajdoni lap

A tulajdoni lap lekérése elengedhetetlen lépés, mégis keveseknek jut eszébe. Pedig ügyfélkapun keresztül egyszerűen, ingyenesen elvégezhető. Úgy tűnhet, hogy ez már túlzott bizalmatlanság, de mivel a lakhatásunk múlhat rajta, célravezetőbb ezt választani, mint naívan hinni bárkinek, aki az ingatlan tulajdonosának adja ki magát. Ezzel az egyszerű lekéréssel kivédhetjük például, hogy a fentebb említett illegális albérleti helyzetbe kerüljünk.

Lakásbérleti szerződés

A lakásbérleti szerződés az a dokumentum mely, ha érvényes bizonyítja, hogy a tulajdonos vagy a főbérlő az ingatlant a szerződésben foglalt bérleti időszakra, a bérleti díj ellenében használatba adja a bérlő részére. Ez a szerződés írja le a költségeket, a bérlet időtartamát, és egyéb kritikus elemeket.

Költségek

A bérletnek három fő költsége van. Az első a kaució, melyet a bérleti időszak kezdetén fizet a bérlő a bérbe adó számára. Ez a bérleti díj annyiszorosa, amennyiben a szerződő felek megegyeznek. A kaució a bérbe adó számára biztosíték, ebből fedezi a bérlő által esetlegesen okozott károkat vagy az elmaradt lakbért. A bérleti díj az a havi díj, amelyet a bérlő a használati jogért fizet. Ez viszont még nem tartalmazza a rezsit, vagyis a közüzemi díjakat. Ez a harmadik költség, és egyben az egyetlen változó összeg, hiszen több eleme az adott havi fogyasztástól függ. Mindhárom összeg esetében nagyon fontos szerződésbe foglalni, hogy ki, mikor, hogyan fizeti, mert a rezsit fizetheti közvetlenül a bérlő, de a bérbe adó is, ugyanígy a bérleti díjat is fizetheti a bérlő nevében annak bármely rokona vagy meghatalmazottja. A kaució kapcsán még azt célszerű kiemelni, hogy a szerződés lejártával, amennyiben a bérlőnek nincs fennmaradó tartozása, visszakapja azt. Ennek körülményeit is jó, ha a lakásbérleti szerződés pontosítja.

Időtartam

A lakásbérleti szerződés lehet határozott, vagy határozatlan idejű. Ez befolyásolhatja a kaució és a bérleti díj mértékét és a felmondás feltételeit.

Felmondás

A felmondás a bérleti szerződés megszűnését jelenti, mely több módon és okból történhet. Az egyik ilyen a határozott idejű szerződés lejárta, mely talán a legegyszerűbb eset. Határozatlan idejű szerződés esetében pedig a rendes felmondás az a megoldás, mely jogvita nélkül szünteti meg a bérleti jogviszonyt. Előfordul, hogy a bérlő a megállapodott felmondási időnél előbb költözik ki, ami szerződés szerint általában a kaució vesztését vonja maga után. De lehet a szerződés megengedőbb, és amennyiben talál maga helyett új bérlőt, azaz biztosítja a bérbe adó számára a bevételt, akkor szintén visszakapja a kauciót.  Ha viszont a szerződő felek bármelyike szerződésszegést követ el, akkor rendkívüli felmondás lép életbe, tehát a bérlő azonnal elhagyja az ingatlant és attól függően, hogy ki a sértett fél, az ő javára készül az elszámolás.

A jog a lakót védi

Előfordulhat, hogy a bérlő a felmondás ellenére nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból. Mi a teendő ilyenkor? A jog a lakót védi, tehát a tulajdonos nem teheti meg, hogy zárat cserél, vagy kipakolja a bérlő holmijait az utcára, bármennyire is jogosnak tűnne ez például elmaradt lakbérfizetés esetén. A bérlő birtokvédelmet kérhet. Az egyetlen jogszerű út az, hogy a tulajdonos bíróság előtt kiürítési pert indít, az ingatlana visszaszerzésének céljából.

Leltár

Kísérő dokumentum, mely elmaradhatatlan része a lakásbérleti szerződésnek. Ez lényegében egy leírás a bérlemény állapotáról, és az abban található berendezések, bútorok, általános felszereltségi elemek listája. Az igazán jó leltár fényképes dokumentáció, ami még a vakolati hibákat is tartalmazza. Ez bár elsőre túlzásnak tűnhet, sokat segít abban, hogy az esetleges jogvitákat kivédjük. Például, egyértelműsíti, hogy egy káreset az ingatlanban már a beköltözéskor megvolt, vagy a bérleti időszak alatt történt, így megtéríteni a bérlőnek szükséges-e. Vagy mondjuk, hogy egy adott berendezési tárgy már eleve a lakás részeként került átadásra, vagy a bérlő saját tulajdona, így jogában áll magával vinni a szerződés megszűnésekor. 

Ezen fogalmak ismeretében már jelentősen könnyebben tud értelmezni és megkötni egy lakásbérleti szerződést. Ha további segítségre van szüksége, online jogi tanácsadás igénybevételére is van lehetősége.