Értékállóbb a papírnál az ingatlan

Rövid távon hektikusan alakulnak az ingatlan­árak. A váratlan, nemegyszer kiszámíthatatlannak tűnő piaci mozgások rövid távon elbizonytalaníthatják akár a vásárlói, akár a befektetői szándékot. Hosszú távon, években gondolkodva azonban a legbiztonságosabb – válságidőszakban pedig talán a legjövedelmezőbb – befektetésnek mégiscsak az ingatlanvásárlást ajánlja a szakértő. Igaz, most nem lehet olyan mértékű haszonnal számolni, mint a gazdasági világválságot követő évek lakáspiaci mélypontja után: a 2011-ben vásárolt lakás értéke ugyanis mára az ötszörösére nőtt Miskolcon is.

Állampapír vagy lakás

Visszatekintve az elmúlt időszakra, Zárai Levente, a hitelválasztó.hu elemzője értékelése szerint az ingatlanpiaci mozgásokat alapvetően befolyásolta a Magyar Állampapír Plusz 2019-es bevezetése, amely kiemelkedően magas, éves szinten 4,95 százalékos hozamot biztosít a befektetőknek. Úgy látja: ettől kezdve sok befektető jobbnak látta megtakarítását értékpapírba fektetni, mintsem ingatlanba. Miután ezzel az állampapírral öt év alatt 27,35 százalékos hozamot lehet elérni, ezt egy befektetési ingatlan az üzemeltetési és felújítási költségekkel terhelve ebben az időtávban nehezen képes teljesíteni. A magyar állampapír a statisztikák szerint is visszavetette a befektetési célú ingatlanvásárlások számát, ami elsősorban a főváros és néhány nagyobb település kiemelt részein érződött, írja a boon.hu.

A Covid-járvány kezdete, 2020 ugyancsak rendkívüli hatásokat hozott a lakáspiacon, amelyek jó része 2021-ben már nem, vagy csak kismértékben lesz aktuális. Az újra bevezetett 5 százalékos áfakulcs új építés esetén, a rozsdaövezeti ingatlanfejlesztés támogatása, az otthonteremtési támogatások kibővítése, illetve a jegybank ősztől induló zöldhitele, amely 2,5 százalékos fix kamatozással lesz elérhető az új építésű lakásokra, újabb változásokat hozhat. A kedvező áfa, a vissza nem térítendő állami támogatások és a kedvezményes hitelek még a magasabb árkategóriájú ingatlanok vásárlását is lehetővé teszik, ami rossz hír lehet a jelenlegi tulajdonosoknak, viszont kedvező azok számára, akik első lakásra gyűjtenek. Mivel az illetékeken keresztül az állam is profitál a magas árakból, így nemcsak családpolitikai, de gazdasági szempontból is érdemes fenntartani a támogatási rendszereket. Amennyiben ez megtörténik, úgy kevésbé várható árcsökkenés a piacon – szól várakozásairól az elemző.

Válság után

Az elmúlt évben fölfelé húzó árak miatt sokan azt gondolják, hogy most nem érdemes ingatlant venni. Demeter Tibor ingatlanszakértő azonban ezt nem így látja, de hozzáteszi: rövid távú befektetésnek valóban nem jó döntés. Hosszú távon viszont más a helyzet, mert az ingatlan túléli a válságokat is, ha türelmes és bizakodó a tulajdonos. Az ingatlanbefektetésnek csak egy baja van: nem annyira likvid, mint egy állampapír. Szakértői segítséggel viszont még a mostani magas árak mellett is 1-2 hónap alatt eladható egy lakás. Miskolcon 2020-ban 2500 ingatlan cserélt gazdát, országosan közel 150 ezer. Kereslet és kínálat tehát egyaránt van.

Demeter Tibor úgy látja, most jól működik az ingatlanpiac, de rövid távon bármi előfordulhat. Emlékeztet: 2011–12 környékén, amikor 3 millió forint volt egy miskolci 2 szobás gázos lakás ára, senki nem gondolta, hogy tíz év múlva az ötszörösét éri majd. De 2008-ban sem hitte azt senki, hogy 8 millióról a felére esik vissza egyes szegmensekben a lakások értéke. A szakértő azon a véleményen van, hogy a gazdaság tanult ezekből a szélsőséges mozgásokból, és várakozásai szerint piacbefolyásoló intézkedésekkel a jövőben tompítják az árak közötti nagy szakadékokat.

Idő kérdése

„Lényegtelen, hogy mikor veszek meg egy lakást, mert ha hagyok neki időt, akkor biztos, hogy nyereséggel fogok kiszállni belőle – fogalmaz Demeter Tibor. – Nem azt kell nézni, hogy mi volt tavaly vagy tavalyelőtt, és azon keseregni, hogy miért nem két évvel ezelőtt vettem avasi panelt, mert azon mostanra nyertem volna akár 4-5 millió forintot is, hanem azt kell nézni, meddig tudom megtartani. Ha a család asztaláról kell elvenni az ételt az ingatlanbefektetéshez, akkor nem szabad ezen gondolkodni. De ha van egy pár millió forint mobilizálható tőke, azt szoktam tanácsolni, hogy ne feltétlenül tegyék bele az összes készpénzüket, hanem vegyenek föl mellé hitelt, és adják ki a lakást. A bevételi forrás egy hitelválság idején is megmarad, ha pedig el kell adni, 1-2 hónap alatt ki lehet szállni belőle. Egy befektetési tanácsadó sem javasolna mást, mint hogy ingatlan is kerüljön a portfólióba, mert az stabil gerincet tud adni a befektetésnek. A tőzsdénél az ingatlanpiac lassabban reagál, és ha esetleg beüt egy válság, van idő végiggondolni, mit tegyenek a befektetéssel.”