Így vásárol egy tudatos ingatlankereső

Ingatlanba fektetne, de nem tud dönteni? Ha egyedül nem megy, segít az ingatlanbazar.hu!

Ha lakásvásárlásra adja a fejét, rengeteg szempontot kell figyelembe vennie: fontos az új vagy használt lakás ára, fekvése, elhelyezkedése, megközelítése, panorámája, infrastruktúrája, vizesedése, falazata, a tető állapota, a nyílászárók állapota, burkolatai, kerítése, növényzete, és a sor még folytatható lenne. Az ingatlanportálokon – köztük az ingatlanbazar.hu-n – rengeteg ingatlan kínálja magát, de a keresgélők előtt nem feltétlenül ismertek a buktatók.

A használt a drágább?

Az ingatlanszakértő nagyon sokat segíthet a megfelelő ingatlan kiválasztásában, illetve hitelügyintézési tapasztalatával.

„Új építésű ingatlanok vásárlásakor

gyakran olyan lakásért ad foglalót a vevő, amely még el sem készült, ezért nagyon körültekintően kell dönteni.

Hátrány, ha a vevő nem ismeri a kivitelezőcéget és munkája minőségét sem. Azzal is számolni kell, hogy a vásárlónak sajnos nem mindig van beleszólása a burkolat, a szaniterek, a beépített bútorok kiválasztásába” – magyarázza Ráski Tamás, a Nívó Ingatlanforgalmi Szakértői Iroda vezető szakértője. Hozzátette, az új építésű lakások előnye, hogy a mai kornak megfelelő építészeti és hőtechnikai előírásoknak megfelelőek, így biztosan gazdaságosabban lakhatóak. A beépített közműrendszerek (vezetékek, csatorna, fűtés, hűtés) újak, így hosszú éveken keresztül garanciálisak, és hibátlanul működnek. A karbantartási költségen kívül csere- vagy felújítási költség nem merül fel. Az épülő, új ingatlanok hőszigetelést kapnak, így a hőveszteség jelentősen kisebb, mint a régi, nem hőszigetelt lakásoké.

Ezért az újabb lakás fenntartása már a kezdetektől kevesebbe kerül, mint a több szempontból is felújításért kiáltó régié.

Ráski Tamás szerint használt lakás vásárlásánál a vevő szakértőt is felkérhet az ingatlan megvizsgálására, így csökkenthető a rejtett hibák okozta kockázat. Használtnál a lakóközösség megismerésére is van lehetőség, ami épülő, új lakásnál szinte lehetetlen.

Hátrány, hogy az esetleges átalakítás vagy a felújítás költsége nehezen kalkulálható ki pontosan, ráadásul egy régebben, akár évtizedekkel korábban épült ingatlan esetében a műszaki tervek, például az elektromos hálózatról, a fűtésrendszerről, a padló alatt futó csatornahálózatról, a vízvezeték-rendszerről szóló leírások már nincsenek meg. Az új építésűnél ezeket kézhez kapja a vevő.

A felújításra szánt ingatlannál időben le kell szervezni a szakiparosok megbízását, mert az építőiparban jelenleg túlterhelt a szakiparág.

A szakértő szerint egyébként eladás előtt nem célszerű a kisebb felújításokon kívül nagyobb pénzt beleölni az ingatlanba, mert ennek összegét általában a vevő nem fizeti meg. Gyakori, hogy a vevő a megvásárlást követően drágán visszabontja, és újraépíti a saját stílusára.

Az új építésűben is van rizikó

Kulcsrakész vagy szerkezetkész lakások leendő tulajdonosaiként érdemes megfogadni egy beruházócég tanácsait. Győző-Molnár István, a szegedi ingatlanberuházásokkal és kivitelezésekkel foglalkozó Ingyen Energia Ház Kft. ügyvezetője szerint csakis olyan új építésű társasházi lakás vásárlásába vágjunk bele, amelynél rendelkezünk a kivitelező (gyakran egyben beruházó is) cég korábbi referenciáival, és utánanéztünk a cég adatainak, az általuk megadott információknak.

Nagyon fontos, hogy

csak akkor szálljunk be a beruházásba, ha a kivitelező már rendelkezik az épülő ingatlanra vonatkozó jogerős építési engedéllyel.

A lakások határidőre történő kivitelezésének nagy biztonságot ad, ha a kivitelező nem alvállalkozói rendszeren keresztül végzi a szerkezetépítést, hanem lehetőség szerint saját alkalmazottakkal.

Érdemes a szerződésben rögzíteni, hogy milyen kötbér terheli a beruházót, amennyiben nem készül el határidőre a projekt.

Előre tisztázzuk, milyen járulékos költségek tapadhatnak még a vételárhoz, hiszen az egyik legfontosabb mérföldkövet jelentő használatbavételi engedély megszerzésének és az önálló helyrajzi szám létrehozását jelentő albetétesítésnek is lehetnek költségei, amelyek a vevőt terhelik.

A fizetés ütemezését érdemes a készenléti fokok megvalósulásához igazítani, és ebben megállapodni, ezt írásban rögzíteni. A szavak ereje itt nem elég.

A felelős műszaki vezető mindig írásban nyilatkozzon az aktuális készenléti fokról, csak ezután fizessünk!

Egyébként a fizetési határidő a felek megállapodásának függvénye, ezt pedig a mindenre kiterjedő szerződésnek kell tartalmaznia, ebben többek között benne foglaltatik a lakás kivitelezéséhez kapcsolódó műszaki tartalom is.

„Ma már egyre többen választják a kulcsrakész lakásokat, amelyek ugyan drágábbak a szerkezetkészeknél, mégis ez bizonyul az egyszerűbb és célravezetőbb megoldásnak.

Egyrészt kevés a jó mesterember, akiknek alkalmazásán ráadásul nem is fog a lakástulajdonos spórolni, sőt, sokszor még többe is kerül, mint a beruházó általi, kulcsrakész kivitelezés. Célszerűbb a kivitelező saját csapatával megcsináltatni minden munkálatot, hiszen ez a legtöbb esetben anyagilag és a garanciális szempontokat is figyelembe véve jobban megéri” – magyarázza Győző-Molnár István.

Jogi tanácsok adásvétel előtt

„Használt ingatlannál jó tanács, hogy a vásárló ellenőrizze a lakás tulajdonlapját: kinek a nevén van, van-e rajta jelzálog, szolgalmi jog, van-e széljegybejegyzés. Az adásvételt a jelzálog nem zárja ki, de a feleknek tisztázniuk kell, milyen módon tehermentesítik ez alól az ingatlant: az eladó végtörleszti hitelét akként, hogy saját erőből visszafizeti a hitelét, vagy ehhez a vevő által fizetendő vételárat használja fel. Mindkét megoldás megfelelő, azonban ennek részleteit az adásvételi szerződésben rögzíteni kell” – mondja dr. Fülöp Attila ingatlanokra szakosodott ügyvéd, hozzátéve, a jelzálogtörlő nyilatkozat beszerzése és a földhivatalhoz történő beadása nem maradhat el.

Ha a tulajdoni lapon a szerződés aláírásakor széljegy szerepel, akkor erre – a terhekhez hasonlóan – figyelemmel kell lenni. A széljegy azt jelöli, hogy valaminek a változására irányuló folyamat a földhivatalnál elkezdődött, de még nem fejeződött be, azonban ezt okvetlenül ki kell deríteni. Egyébként az adásvételi szerződés aláírása után a bejegyzési folyamat a földhivatalnál az érkeztetéssel elindul, és az adásvételi szerződés széljegyre kerül. Fennálló haszonélvezet esetén – az esetek túlnyomó többségében – a haszonélvezőnek le kell mondania haszonélvezeti jogáról. Ha már elhunyt neve szerepel haszonélvezőként, a halotti anyakönyvi kivonatot az eladónak a földhivatalban be kell mutatnia.

Jó tudni, hogy a magánházaknál a vezetékjog, ami pl. az áramszolgáltató vezetékének a telken történő átvezetését és ennek ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzését jelenti, csökkentheti a telek értékét. A vezetékjogot házépítésnél kell figyelembe venni.

Új építésű ingatlannál nagyon fontos, hogy – többek között – a használatba vételi engedély megléte nélkül a társasház jogi értelemben nem lehet „társasház”, ez pedig gátolja a lakásonkénti helyrajzi szám létrehozásának további folyamatát: a társasház-alapítást, illetve az albetétesítést.

Az ingatlanbazar.hu-n többek között a kulcsrakész, az emelt szintű szerkezetkész, illetve a szerkezetkész lakások között is válogathat. Ezek műszaki tartalmának is szerepelnie kell az adásvételi szerződésben, bár törvényi szabályozás ezekre nincs. Tisztázni kell, hogy a közmű-csatlakoztatást a kivitelező vagy a vevő bonyolítja-e le, a konyhabútor a vételár részét képezi-e, ha igen, milyen értékben. Bár az adásvételi szerződésnek okvetlenül tartalmaznia kell a lakás vételárát, a fizetés módját és ütemezését (új építésű ingatlannál például a fázisonkénti teljesítést) és a határidőket, a legapróbb részletekbe menően mindent ajánlott rögzíteni. A birtokba adás határideje és módja szintén bonyodalmat szülhet, ezért ez is kerüljön bele!

„Akár új, akár használt lakásról van szó, a nagyobb értékű tartozékokra is térjen ki a dokumentum,

így nem éri meglepetés a vevőt, ha a konvektornak, a konyhaszekrénynek vagy a kazánnak költözéskor lába kél” – tanácsolja dr. Fülöp Attila, aki szerint egy ügyvéd legfeljebb tanácsolhatja a vevőnek, hogy óvatosan vágjon bele egy még épülő társasházi lakás megvásárlásába, ha már korábbról negatív ismeretei, tapasztalatai vannak a beruházócégről.

A „biztos” megoldás az lenne, ha a vevő ügyvédi letétbe tenné a vételárat, amíg a lakás kulcsait át nem veszi a beruházótól,

vagy csak akkor fizeti azt ki, ha műszakilag (használatba vételi engedély) és jogilag (albetétesítés) is elkészült a lakás. Ez viszont korábban sem volt életszerű, a jelenlegi piaci viszonyok között pedig még kevésbé az. Így a vevőnek marad az óvatosság, azaz ajánlott körültekintően eljárni a beruházócéget illetően.